买房说好返租20年两年后就遭“断炊

近日,家住市区河南岸的杨先生很闹心,4年前他买下了惠州金銮酒店第11层的一间KTV客房,回租给惠州金銮酒店开发商、深圳市金銮房地产开发有限公司惠州分公司 (以下简称金銮公司),并在合同上约定返租20年,不料金銮公司从去年6月就开始停付租金了,杨先生多次要求按合约返租都遭推诿。

上世纪90年代中后期,产权式商铺和售后返租现象开始大量出现。近几年来,我市也陆续出现一些售后返租现象。杨先生2005年因看好KTV客房投资前景,就购买了惠州金銮酒店第11层的一间KTV客房后,又回租给金銮公司。他说:“当时,开发商打出的广告很诱人,说返租后有很高回报率,冲着这点,我就买下来了。”记者在杨先生出示的一份《业主分红表》上看到,当开房率达到90%,业主分红最高达3230元/每月,开房率低至40%时,业主分红也有658元/每月。

记者在杨先生与金銮公司签订的《惠州市金銮产权公寓委托经营合同书》上看到有如下条款:“甲方(杨先生)授权乙方(金銮公司)经营该房产的期限自该房产开始营业之日起,即2006年10月21日至2026年10月20日,共20年。”“开始经营之日,即2006年10月21日起,乙方须每月向甲方支付固定回报人民币2000元,该款每月25日前存入甲方账户,(该账户由乙方统一在某家银行开户)。无论乙方经营状况如何,都必须每月准时向甲方支付固定回报,否则乙方有权追究因此造成的经济损失;在开业五年后,如甲方有需要,乙方负责原价购回甲方的该物业,甲方所得收益,仍归甲方所有;乙方承诺将客房部分的所得利润与甲方进行3:7分红,乙方占30%,甲方占70%。客房部分的财务核算,由惠州市会计事务所进行审计。”

杨先生说:“返租后,金銮公司还承诺每个月付2000元租金给我。但是,到目前为止,只向我支付了21个月的租金,从去年6月开始就停付了。而且,当初答应一年内帮我办好的房产证,到现在也一直没拿到。”

杨先生说,他曾多次找金銮公司要求按合约返租,但对方均以没钱为由推诿。“对于此事,我提出3个解决方案,一是要求他们按合约继续返租,办理好按揭贷款和房产证;二是一次性付清余下购房款,办好房产证和继续返租;三是退房,除了退还我首付款和支付相关利息之外,还要借我12万元。但是,对这3个解决方案,他们一直不置可否。”杨先生表示,自己将采取法律途径解决。

为什么约定从2006年10月21日开始返祖,金銮公司却只支付了21个月的租金?金銮公司相关负责人彭小林对此解释说,由于公司缺乏资金和涉及产权问题,导致惠州金銮酒店2007年12月27日才开业。“所以,客房的租金也是从开业之日算起的。但是,2008年,金銮酒店处于全年亏损状态,无力支付业主租金。”

随后,彭小林向记者出示了惠州金銮酒店2008年的财务报表,记者看到,该报表上显示惠州金銮酒店2008年的全年利润为-603万多元,并未看到客房部分的盈利情况。

彭小林说:“至于房产证,其实在2007年就已经办好了,只是在金銮公司的名下,考虑到部分业主要求退房,为了避免手续上的麻烦,我们公司暂时没有为业主办理过户手续。”他说,目前涉及到部分业主存在与杨先生同样的情况,公司进行分批处理,目前已退还第一批10多户业主的购房款。他说:“由于目前办理产权式商铺的按揭贷款难度很大,因此公司有两个解决方案,一是业主一次性付清余下购房款,金銮公司为业主办好房产证过户手续,并按合同约定,每月向业主支付2000元租金;二是业主退房,金銮公司将购房款退还给业主,并与业主协商赔偿业主的相关经济损失。这个事情,年底前我们一定会解决。”报料人:杨先生 奖金:100元

市房产管理局信息法规科副科长谭斌说:“开发商的这种售后返租模式是违规操作,跟相关政策不符,我们对这个是严禁的。”由于返租模式违反国家相关政策,目前有部分开发商虽然未采取广告等公开形式宣传,但采取暗中操作的方式。

他说,我市有多个楼盘均存在售后返租的情况,此种操作存在弊端,因为这是建立在一系列假设上,要所购的商铺租得出去,租金很高,承租人有良好的支付能力等等。只要有一个环节出问题,就极容易出现承租方无法支付租金的违约情况。

谭斌说:“对于返租现象,我们是严厉查处的,只要市民碰到此类情况,可以及时向市房管局投诉,我们将派人调查处理。”

广东尚典律师事务所邹朝贵、何俊林律师认为,开发商售后包租是违法行为。根据《商品房销售管理办法》第十一条规定可知,国家是明令禁止房地产开发企业采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。房地产开发企业利用消费者对房屋买卖相关法律的不了解违规销售商品房,并违约拖欠买受人租金,开发企业应当按照合同约定承担违约责任,否则买受人可以通过法律途径追究开发商违约责任。综上,为维护自身合法权益,消费者在购买商品房时应当咨询法律专家以了解相关法律法规,避免遭受重大损失。

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